Ein Mietvertrag regelt für mehrere Jahre einen der größten Ausgabeposten im Alltag. Entsprechend leichtfertig wird er oft gleich vor der Schlüsselübergabe unterschrieben, ohne dass man Details geprüft hat. Wer sich vorher Zeit nimmt, erkennt unklare Klauseln, prüft die Miethöhe an nachvollziehbaren Werten und weiß, welche Nebenkosten überhaupt umlagefähig sind.
Miethöhe und ortsübliche Vergleichsmiete einordnen
Der wichtigste Baustein ist die Nettokaltmiete, also die Grundmiete ohne die Betriebskosten. Erst darauf setzen sich die Vorauszahlungen für Heizung und andere Nebenkosten. Wer die Bruttowarmmiete mit der Kaltmiete verwechselt, unterschätzt die tatsächliche Belastung schnell um mehrere hundert Euro im Jahr.
Vergleichsmaßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie bildet nach § 558 Abs. 2 BGB die Entgelte ab, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Kommunale Mietspiegel stellen diese Werte systematisch dar. Einen besonderen Stellenwert hat ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB. Er muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt sein und von der zuständigen Behörde oder, bei Fehlen der Behörde, von den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt werden. Sind die formellen Voraussetzungen erfüllt, muss man davon ausgehen, dass die dort genannten Werte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt muss zusätzlich die Mietpreisbremse beachtet werden. Bei einer Neuvermietung darf die Miete dann höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ob eine Kommune betroffen ist, ergibt sich aus einer Landesverordnung.
Staffelmiete, Indexmiete und Kappungsgrenze
Neben der klassischen Bestandsmiete gibt es noch zwei häufige Sonderformen: die Staffelmiete und die Indexmiete. Bei der Staffelmiete stehen im Vertrag die kommenden Erhöhungsschritte mit Beträgen festgeschrieben. Mindestens ein Jahr muss zwischen zwei Staffeln liegen. Die Indexmiete verknüpft sich mit dem vom Statistischen Bundesamt herausgegebenen Verbraucherpreisindex. Beide Modelle schließen während ihrer Dauer jeder weitergehenden Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete aus. Für laufende Mietverhältnisse ohne Sonderklausel ist die Kappungsgrenze maßgebend. Danach darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen. In Städten mit angespannter Wohnraumlage senken viele Bundesländer diesen Wert durch Rechtsverordnung auf 15 Prozent. Modernisierungsumlagen und Betriebskostenanpassungen bleiben hiervon unberührt. Auch die Jahressperrfrist schützt den Mieter: Ein neues Erhöhungsverlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zulässig.
Nebenkosten, Kaution und Schönheitsreparaturen
Der Vertrag sollte klar benennen, welche Betriebskosten der Mieter zu tragen hat. Umlagefähig sind nur die in der Betriebskostenverordnung genannten Kosten, z. B. Grundsteuer, Wasser, Müllabfuhr, Hausbeleuchtung, Aufzug und Hauswart. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten dürfen auf die Miete nicht umgelegt werden. Pauschalklauseln, die diese „sonstigen Kosten“ ohne nähere Bezeichnung aufführen, sind angreifbar. Die Kaution ist in § 551 BGB gedeckelt auf höchstens drei Nettokaltmieten. Der Vermieter muss sie getrennt von seinem Vermögen zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen. Die Zahlung in drei gleich großen Monatsraten ist gesetzlich vorgeschrieben.
Schönheitsreparaturen sind ein beliebtes Streitthema. Nach ständiger BGH-Rechtsprechung sind starre Fristenpläne unwirksam, so auch Endrenovierungsklauseln ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung. Wird die Wohnung unrenoviert übergeben und ist kein entsprechender Ausgleich vorhanden, entfällt die Renovierungspflicht des Mieters vollständig.
Laufzeit, Kündigung, Sonderklauseln
Unbefristete Verträge können Mieter mit gesetzlicher Frist von drei Monaten unabhängig von der Wohndauer kündigen. Befristete Zeitmietverträge sind aber nur wirksam, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss einen der in § 575 BGB genannten Gründe schriftlich angibt, etwa Eigenbedarf oder Abrissgepläne. Einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters darf höchstens vier Jahre laufen.
Zu prüfen bleiben noch die Klauseln über Untervermietung, Tierhaltung, Hausordnung. Ein allgemeines Verbot der Tierhaltung ist nach Rechtsprechung unwirksam, Kleintiere brauchen ohnehin keine Genehmigung. Bei den größeren Tieren muss der Vermieter Einzelfallabwägung vornehmen. Bei Untervermietung eines Teils der Wohnung hat Mieter bei berechtigtem Interesse Anspruch auf Genehmigung nach § 553 BGB.
Wer vor der Unterschrift seine Miethöhe an einem Mietspiegel abgleicht, die Nebenkostenklausel prüft und vor allem die Kautions-, Renovierungs- und Laufzeitregelungen genau studiert, verschafft sich mächtigen Verhandlungsspielraum und erspart sich späterhin Ärger. Unklare Formulierungen können vor der Unterschrift geändert werden, danach nur noch mit Zustimmung des Vermieters oder auf dem Rechtswege.
